Jetzt ist endlich mal eine Umschuldung fällig!.
Da wir nicht wirklich wenig Geld monatlich aufgebracht haben für die Kredite, haben wir uns dazu entschlossen, etwas zu ändern.
Das ist natürlich nur der erste Schritt. Die Erkenntnis. Im Nachhinein betrachtet war der Schritt längst überfällig. Was hätten wir doch für eine Menge Kohle sparen können, bla bla bla.
Wenn ich alles vorher wüsste, würde ich nichts mehr machen müssen, sondern würde nur noch die Sahne raussuchen. Ist das langweilig? Ja, ist es.!
Die Ausgangslage
Generell ist der Immobilienkredit in 2 Teile aufgeteilt. Das hat weniger den Sinn, dass es einer finanziellen Logik dient, sondern vielmehr weil der ursprüngliche Plan nicht geklappt hat.
Es wurde eine nicht unerhebliche Menge an Eigenleistung eingerechnet, die wir nicht erbracht haben. Das hatte vor allem den Grund, dass meine Frau in der Bauzeit krank geworden ist und einige Krankenhausaufenthalte „genießen“ durfte.
Ich hatte dann wiederum unsere kleine zuhause (damals erst ein Jahr alt). Logischerweise war da nicht dran zu denken mich in den Blaumann zu zwängen und mal eben ne Runde Trockenbau zu machen.
Auch als sie dann zuhause war, habe ich mich um beide, so gut es ging, gekümmert. Lange Rede, kurzer Sinn. Wir hatten einige Schwierigkeiten, weswegen wir eine Hauptfinanzierung haben und einen Nachfinanzierungskredit (irgendwann war das Geld einfach mal alle)
Das Problem mit der Nachfinanzierung
Nachdem das Geld alle war, musste neues her. Wie ich bereits geschrieben habe, war ich einige Zeit zuhause, wegen der Kinderbetreung und meiner Frau.
Da ich unter anderem Urlaub mit Gleitzeitstunden kombiniert habe, habe ich auch die Möglichkeit der Pflege des Kindes in Anspruch genommen. In Umgangssprache nennt man da auch krank aufs Kind.
Das ist nichts anderes als unbezahlter Urlaub, wofür man als Ausgleich von der Krankenversicherung den Verdienstausfall zu ungefähr 80% ausgezahlt bekommt.
Generell ist das eine super Sache. Auch heute noch nutzen meine Frau und ich abwechselnd diese Möglichkeit, wenn eine von unseren Mädels krank ist. Damals hat es uns eine Menge Geld gekostet.
Bei allen Banken, die wir angefragt haben, zwecks einer Nachfinanzierung für unser Haus haben uns entweder abgesagt oder horrende Wucherzinsen angesetzt. Mit meinen relativ hohen Gehalt waren wir etwas verdutzt und verärgert.
Die Bank argumentierte damit, dass die Ausgleichszahlungen der Krankenkasse als Krankengeld angesehen werden und somit kein Verdienst sind. Bumm, direkter Schlag ins Gesicht. Die Monate, wo ich ab und zu zuhause war, habe ich dann so pie mal Daumen jeden Monat 700€ weniger offiziell verdient.
Letzten Endes hat uns das einen Zins von über 8% eingebracht. bei einem 25000€ Darlehen war die Rückzahlungsrate bei 215€. Nach 15 (!) Jahren sollte der Kredit voll abgezahlt worden sein.
Die Nachfinanfierung ablösen in Phase 1
Als wir eingezogen sind und sich die Lage etwas entspannt hat, haben wir angefangen alles etwas weiter unter die Lupe zu nehmen. Wir haben aufgrund einer „alles so ziemlich egal“ Phase massig Geld rausgehauen. Der Dispo hat sich immer wieder gemeldet und wurde immer höher.
Das war alles Mist. Rückbickend war das wirklich eine verdammt beknackte Zeit. Aber missen möchte ich das nicht, denn wir haben viel aus der Misere gelernt.
Die erste Anlaufstelle war die Firma Interhyp. Hier haben wir nach, wirklich sehr guter Beratung, abgelöst. Abgelöst haben wir die Nachfinanzierung mit den über 8% und einer Konsumkredit, welcher schon einmal den Dipso ausgeglichen hat. Dazu wurde auch dieses Mal der Dispo abgelöst.
Insgesamt haben wir etwas über 40000€ abgelöst und sind nun auf dem Weg der Besserung. Diese haben wir zu knapp 3% abgeschlossen, was zu dem Zeitpunkt astrein war. Die Rate lag bei 540 Euronen und die Laufzeit ging etwas über 7 Jahre.
Unsere Darlehen
Die Hauptfinanzierung schlägt mit 819,63€ zu Buche. Die Nachfinanzierung kostet uns stolze 540,69€. Insgesamt zahlen wir also 1360,32€ für dieses beknackte Haus. Alter Schwede, was für eine Summe.
Da ich mich im Laufe der Zeit unendlich lange mit dem Geld beschäftigt habe und Systeme zur Entschuldung generiert habe, war mir das natürlich ein Dorn im Auge.
Was bleibt da anderes als neben dem nachrechnen, dann doch einfach mal nachrechnen zu lassen. Aufgrund der guten Erfahrungen der letzten Umschuldung wollten wir wieder zu Interhyp greifen.
Wenn die Finanzierung weder gekündigt ist, noch komplett ausgelaufen, bleibt nur ein forward Darlehen. Das ist nichts anderes als ein vorgezogener Vertrag zur Finanzierung.
Kurzer Exkurs: Das Darlehen läuft bis Dezember 2030. Im Juni 2028 schließe ich ein forward Darlehen ab um mir die aktuellen Zinsen zu sichern. Dieses Darlehen startet aber erst im Dezember 2030. Ich habe es quasi nur schon unterschrieben und „dingfest“ gemacht. Für die 30 Monate zahle ich dann auf den aktuellen Marktzins pro Monat einen kleinen Aufschlag. Es hat schließlich keiner eine Kristallkugel, weder die Bank, noch ich als Kunde.
Der Termin zur Umschuldung
Das sich letztlich etwas ändern wird, war mir vollkommen klar. Doch die Höhe der Ersparnis hat mich dann doch extrem angetriggert. Jede Bank war günstiger. Trotz der Aufschläge für über 3 Jahre forward haben wir Traumpreise angeboten bekommen.
Das Hauptaugenmerk lag im Prinzip gar nicht so auf der Hauptfinanzierung, sondern vielmehr auf der beknackten Nachfinanzierung Schrägstrich Umschuldung. Diese ist nämlich so dermaßen teuer, dass es fast nicht mehr schön ist.
Die 540,69€ sollten also unterboten werden. Naja, wirklich schwer war das nicht. Es kommt halt auf das wie an. Bei dem Termin wurden uns nun einige Szenarien dargelegt und quasi durchgespielt. Die angebotenen Zinssätze waren eine völlige Eskalation meines Wohlbefindens. Es war quasi ein Traum.
Umschuldung unter Dach und Fach
Die Zinssätze und auch die Herangehensweise waren nun klar.
Die Hauptfinanzierung konnte gesenkt werden von 819,63€ auf 616,57€. Stattliche 203,06 weniger also, was ein Traumwert ist.
Die Nachfinanzierung konnte gesenkt werden von 540,69€ auf 278,67€. Insgesamt also 262,02€ weniger.
Denke ich nun daran, dass die Hauptfinanzierung erst in 3 Jahren gesenkt wird, da es ein forward Darlehen ist, komme ich trotzdem zu der Erkenntis, dass wir insgesamt 465€ weniger für die Kredite abzahlen. Und im Endeffekt ist es für das gleiche Geld. An unserer finanzierten Höhe hat sich ja nichts geändert.
Es lohnt sich also immer wieder und wieder alles in Frage zu stellen.
Eine Umschuldung verursacht auch Kosten!
Natürlich gibt es diesen ganzen Spaß nicht umsonst. Das wär ja noch schöner. Wir wohnen immerhin in Deutschland. Hier zahlen wir für alles Gebühren.
Für solche Sperenzien muss man nunmal zum Notar, da beißt keine Maus den Faden dran ab. Folgend skizziere ich die Kosten der Umschuldung. Diese Sachen wurden quasi alle innerhalb eines Termins gemacht. Ich schlüssle diese nur etwas auf.
Notar – Löschung einer Eintragung
In Fachkreisen wird das auch Löschungsbewilligung einer Rückauflassungsvormerkung genannt. Alter Schwede, was für Worte… Das ist im Grunde halb so wild.
Beim Hausbau wurde seitens der Gemeinde diese Vormerkung eingetragen um sich abzusichern. Wenn wir innerhalb von 5 Jahren das Grundstück nicht bebaut hätten bzw. damit angefangen hätten, wäre es automatisch wieder an die Gemeinde zurückgegangen.
Hier wurde im Prinzip gar nichts besprochen. Nur „Ja, das machen wir gleich mit. Ist ein Rutsch“. Dieser eine Rutsch hat gemschmeidige 101,15€ gekostet. Im Übrigen finde ich das beste an den Rechnungen eines Notars immer die Post und Telekommunikationspauschale von 14€. Hammermäßig, wenn ich bedenke, dass wir das monatlich zahlen für Telefon und Internet….
Notar – Grundschuldbestellung
Diese darf natürlich nicht fehlen. Die neue Bank möchte natürlich auch die Sicherheit haben. Wenn mal was ist…
Das Prozedere muss man generell bei Immobilienfinanzierungen durchlaufen. Hier stolpert der Notar meist über seine Worte und redet so schnell und monoton, dass man so gut wie nichts versteht. Soll mir ja auch egal sein, zur Not könnte ich alles nachlesen, was er genuschelt hat.
Hier liegt die Post und Telekommunikationspauschale bei 20€. Was ist da nur los? Insgesamt kostet der Spaß dann 196,83€.
Amtsgericht – Kostenrechnung
Die Löschung und die Eintragung einer Grundschuld ist natürlich nicht alles. Das Grundbuchamt macht auch die Hände auf. Ich weiß nicht wirklich, wie das Ganze abläuft, aber mehr wie etwas eintragen und im PC einklimpern wird sicherlich auch nicht gemacht.
Sei es drum. Die Rechnung belief sich auf genau 170€. Nach der Zahlung war die Sache nun also erledigt.
Was kostet die Umschuldung insgesamt?
Löschung einer Rückauflassungsvormerkung – 101,15€
Eintragung einer Buchgrundschuld – 196,83€
Grundbuchamt – 170,00€
Endergebnis: 467,98€
Fazit der Umschuldung
Nachdem ich auch für mich selbst im Laufe dieses Beitrages die gesamte Umschuldung etwas Revue passieren lassen habe, bin ich doch froh diesen Schritt mit der Umschukdung gegangen zu sein.
Eigentlich ist der Schritt vorher noch viel wichtiger gewesen. Einfach das „In Frage stellen“ und sich kümmern. Fragen hat noch niemandem geschadet. Ich gehe einem Makler / Vermittler etc. lieber sprichwörtlich auf den Sack und das mehrfach, bevor ich massiv zu viel zahle.
Es ist immerhin mein Geld / unser Geld…
Im Endeffekt hat uns die ganze Umschuldung ein paar Euro mehr wie eine Moantrate gekostet, welche wir nun jeden Monat sparen. Zwar insgesamt erst, wenn das forward Darlehen endgültig greift, doch allein der Gedanke zählt.
Ich beschäftige mich seit Jahren mit meinen Finanzen, gebe Tipps und Tricks und kleine Kniffe auch an Bekannte weiter. Obendrein habe ich auch noch einige Bücher* zum Umgang mit Geld geschrieben. Ich denke also, dass ich davon etwas verstehe. Natürlich jetzt nicht auf der Guru Ebene, aber wohl warscheinlich mehr als der Otto Normal Verbraucher.
Trotzdem hat es mich absolut aus den Socken gehauen, was da an Einsparpotenzial vorhanden ist zum ausschöpfen, obwohl zwischen den Finanzierung doch nur einige Jahre liegen.
Das schlägt jeden Versicherungsvergleich oder auch die Veränderung der Zahlweise um Längen. Wir sind froh, dass wir den Schritt gemacht haben. Es kann nie schaden etwas zu tun.
T U N ist das Wort um das es immer wieder aufs Neue geht!!!